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        光大證券-萬科A-000002-動態跟蹤:萬科物流增資引入新投資人,資本運作可能性進一步提升-210925

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        日期:2021-09-26 10:31:50 研報出處:光大證券
        股票名稱:萬科A 股票代碼:000002
        研報欄目:公司調研 何緬南  (PDF) 3 頁 367 KB 分享者:wws****01 推薦評級:買入
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        研究報告內容
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          事件:4月3日,萬科發布公告稱擬將萬科物流發展有限公司(簡稱“萬科物流”)63.2億元的股東借款轉為其股權出資;增資完成后,萬科物流注冊資本由181億元增加至244.2億元。http://www.sou222.com【慧博投研資訊】9月15日,萬科物流發生股東變更,引入5位新投資人;增資完成后,萬科物流注冊資本由244.2億元提升至359.68億元。http://www.sou222.com(慧博投研資訊)

          點評:1)萬科物流引入新投資人,管理架構進一步規范。此次萬科物流新增股東包括珠海市萬緯盈合投資合伙企業(有限合伙)、DahliaInvestments Pte.Ltd.、Reco Meranti PrivateLimited、Top Yulan Investment Ltd、南京曦之萬緯創業投資合伙企業(有限合伙)5位新股東,對應持股比例分別為8.5%、6%、6%、3%、1.5%。本次增資后,萬科物流的注冊資本由244.2億元提升至359.68億元,萬科持股比例由100%下降至75%。同時,萬科物流通過調增董事及引入監事進一步規范管理架構。具體來看,萬科物流新增李鈺、藤櫻君、韓慧華(萬科執行副總裁、財務負責人)、葉昌榮、Shen Ye、劉肖(萬科執行副總裁、首席運營官)六名董事,江煒監事;張旭、林聰智退出董事行列。今年上半年以來,萬科陸續通過債轉股、拓展戰略合作、引入新投資人等方式,加強物流板塊競爭力,或有進一步謀求萬科物流資本運作的可能性。

          2)積極探索多元化板塊業務,長期增長動力十足。近年來萬科積極探索商業地產、長租公寓等多元發展方向,協同地產主業的同時也為營收增長貢獻新動力。2015年萬科正式推出萬緯物流(萬科物流品牌),經六年來加速擴張,已發展為物流行業本土龍頭企業。萬緯物流聚焦高標倉及冷鏈物流兩大核心業務,截至2021H1,萬緯物流于44城累計管理148個項目,可租賃建面達1149萬平。其中,高標庫126個,可租賃建面1056萬平;冷庫22個,可租賃建面93萬平。疫情防控要求下,社會及消費者對于食品安全的重視度有所提升,生鮮新零售的加速涌現及餐飲消費的恢復推動冷鏈市場需求持續釋放。2021年H1,萬緯物流營收增速持續向好,管理項目(含非并表項目)實現營業收入13.4億元,同比增長64%;其中高標庫營業收入9.2億元,冷庫營業收入4.2億元。

          盈利預測、估值與評級:基本盤穩健及財務審慎紀律為公司主業及多元化拓展打下堅實基礎。上半年房地產開發項目利潤率下滑拖累公司當期盈利,但公司多元化探索已取得一定成就,長期來看利潤增長動力充足。公司陸續通過增資、戰略合作等方式加強物流板塊競爭力,或有進一步謀求萬科物流資本運作的可能性。維持公司2021-2023年預測歸母凈利潤401.03億元、462.77億元、534.75億元;當前A股股價對應2021-2023年預測PE估值分別為5.9/5.1/4.4倍,H股股價對應2021-2023年預測PE估值分別為4.7/4.1/3.5倍,維持“買入”評級。

          風險提示:多元化經營業務或由于競爭激烈而不及預期,行業調控政策不及預期。

          

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